"Het probleem is groter dan de cijfers laten zien"

Paul de Vries

Als expert woningmarkt bij het Kadaster is Paul de Vries gesprekspartner van overheden en marktpartijen. Hij was eerder woningmarkteconoom bij de Rabobank en wetenschappelijk onderzoeker bij het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. De woningprijsindex van het Kadaster en het CBS is mede door hem ontwikkeld.

Boudewijn Revis

Sinds 2012 namens de VVD wethouder Stadsontwikkeling, Wonen en Scheveningen in Den Haag. Daarnaast is hij bestuurslid van de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Revis is nauw betrokken bij de verstedelijkingsalliantie in de Zuidelijke Randstad. Eerder was hij officier bij de landmacht.

Hoe groot is het tekort op de woningmarkt?

De Vries: “Het probleem is heel groot, maar regionaal. Als je puur naar de cijfers kijkt, dan missen we in het westen 100.000 woningen. Maar het probleem is groter dan de cijfers laten zien. Bij het Kadaster zien we dat er in gebieden waar op papier een woningoverschot is, er wel sprake is van een kwalitatief tekort. De woonwensen sluiten niet aan bij het aanbod in de markt.”

Revis: “Den Haag groeit met gemiddeld 5000 inwoners per jaar, tot zo’n 640.000 inwoners in 2040. Dus op termijn 100.000 mensen meer, deels door autonome groei, deels door urbanisatie. Voor die nieuwe bewoners moet er gebouwd worden. Daarnaast is er een tekort op de huidige woningmarkt in alle categorieën: voor starters, senioren, het hogere segment.”

Alle provincies samen hebben voor de periode 2019-2024 harde plannen voor 300.000 woningen, aldus het Economisch Instituut voor de Bouw. Maar de Nationale Woonagenda heeft de ambitie van 75.000 woningen per kalenderjaar, ofwel 450.000 woningen in 2024. Hoe komt het dat er te weinig harde plannen zijn? 

De Vries: “Zeven jaar geleden zaten we in een financiële crisis, en dat is precies hoeveel jaar het duurt om een woningproject te ontwikkelen van begin tot eind. Alles lag toen stil. Dat merken we nog steeds, want daardoor wordt er nu te weinig opgeleverd. We, als maatschappij, wisten toen wel dat dat een probleem ging opleveren. Maar ik verwijt dat eigenlijk niemand. Iedereen deed zijn best, maar het ging toen gewoon niet.”

Revis: “Nu is er genoeg kapitaal. Maar de complexiteit in een binnenstad is groot. Als een stad daar bovenop veel aanvullende eisen gaat stellen, dan jaag je ook investeerders weg. Daarin verschillen Rotterdam en Den Haag erg van Amsterdam en Utrecht. In Den Haag gaat er juist gigantisch veel gebouwd worden. Er zijn nog nooit zoveel bouwvergunningen afgegeven als dit jaar. Volgend jaar gaan we een nieuw record vestigen. Er is ook nog nooit zoveel geïnvesteerd in de bouw, dat loopt in de miljarden.”

De Vries: “Er wordt inderdaad wel meer gebouwd, maar de grote steden blijven een beetje achter. Kijkend van 2013 tot nu, is de nieuwbouwmarkt het snelst aangetrokken in die gebieden waar het minst een tekort is. In stedelijke omgevingen hebben bouwers en beleggers te maken met meer hindernissen. En schaarste aan grond.”

De Nationale

Woonagenda

Om de spanning op de woningmarkt te verminderen, heeft minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken de Nationale Woonagenda opgesteld. Samen met onder andere de Woonbond, Vereniging Eigen Huis, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en Bouwend Nederland. De ambitie: tot 2025 jaarlijks 75.000 woningen bouwen. De belangrijkste punten zijn: het vergroten en versnellen van woningbouw, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en de betaalbaarheid van wonen verbeteren. 

In 2018 zijn volgens het ministerie 73.500 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd: 66.000 door nieuwbouw en 7.500 door transformatie van bestaande gebouwen. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw hebben provincies voor de periode 2019-2024 onvoldoende harde plannen om aan de ambities uit de Woonagenda te voldoen.

Bouwen duurt dus in totaal zo’n zeven jaar, kan dat niet sneller? 

De Vries: “Die termijn wordt vooral veroorzaakt door procedures. Nu komen daar de stikstofmaatregelen bijvoorbeeld weer bij.” (De Raad van State deed in juni uitspraak over de hoeveelheid stikstof die mag worden uitgestoten. Hierdoor liggen veel bouwprojecten stil, omdat eerst moet worden aangetoond dat de natuur niet wordt geschaad – redactie.)

Revis: “Maar in procedures kan je ook innovaties toepassen. Wij hebben in Den Haag een coördinatieregeling waarin je je bestemmingsplanwijziging parallel kan laten lopen met een beroepsprocedure. Dat scheelt heel veel tijd. Maar dat vraagt wel lef van bestuurders.”

Wat zijn andere maatregelen die helpen om sneller meer te kunnen bouwen?

Revis: “Wij hebben een eigen woonagenda gemaakt voor de regio Den Haag, in navolging van de Nationale Woonagenda van de minister. Daarnaast werken de vier grote steden samen omdat we vergelijkbare problemen hebben. Bijvoorbeeld ruimtegebrek. We hebben hulp nodig van het Rijk, met name op het gebied van infrastructuur. Geen rails, geen woning, zeg ik altijd. Eind dit jaar gaan we al de eerste bouwvergunningen afgeven voor de grote projecten. Dat is ongekend snel, maar we hebben dan ook haast.”

De Vries: “Het Kadaster organiseert regionale bijeenkomsten om gemeentes zoveel mogelijk kennis te laten delen. Daar hoor je bijvoorbeeld ook dat het slim is om voor specifieke groepen te bouwen, die projecten krijg je sneller gerealiseerd. Jongeren bijvoorbeeld. Voor je woningvoorraad als geheel is doorstroming vervolgens wel belangrijk, dus dat moet je dan als gemeente weer goed in de gaten houden. Het is een erg complex gebeuren hoor, nieuwbouw.” 

Revis: “Wat helpt, is duidelijke keuzes maken als college. Wij gaan bouwen rond de drie grote stations in Den Haag — Centraal Station, Hollands Spoor en Laan van NOI ― en in Zuidwest. Voor de rest van de stad hoef je niet bij ons aan te kloppen. In de woondeal met Minister Ollongren zijn we overeengekomen om in de komende tien jaar 10.000 woningen toe te voegen in Zuidwest Den Haag en renovatie en verduurzaming uit te voeren. Zo binden we met steun van het Rijk bouwers en investeerders voor de lange termijn aan dat gebied.”

Wie moeten het voortouw nemen als het gaat over de woningmarkt?

De Vries: “Als het sneller moet gaan: de gemeentes. Die hebben een regierol. Maar bouwen doen ze natuurlijk niet zelf. Hoewel sommige gemeentes die stap wel willen zetten: die denken al na over gemeentelijke woningbedrijven.”

Revis: “Gemeentes draaien inderdaad aan de belangrijkste knoppen om snelheid te maken. Maar het Rijk kan absoluut niet achterover leunen. Wij kunnen niet snel bouwen met alle regels waaraan we moeten voldoen.  Zo moeten vanaf 1 juli 2020 alle nieuw te bouwen gebouwen voldoen aan de Bijna Energie-neutrale Gebouw eisen (BENG). En er is infrastructuur nodig. In de Binckhorst, een voormalig industrieterrein in de Haagse binnenstad, realiseren we met moeite 5.000 woningen. Je kan daar makkelijk 10.000 woningen bouwen, maar dan moet er een Randstadrail komen. Die investering, honderden miljoenen, kan alleen samen met het Rijk.” 

Is het tekort aan woningen in 2025 opgelost? 

De Vries: “Nog niet. Dan zitten we er nog ver vanaf. Vooral in de steden blijft het een probleem, ook door de trek naar de stad die behoorlijk groot is. Het aantal huishoudens blijft de komende decennia groeien, maar die groei vlakt uiteindelijk af. Vanaf 2040 is de verwachting dat er geen grote hoeveelheden nieuwbouwwoningen meer nodig zijn. Dit betekent dat in de huidige plannen voor woningen rekening gehouden moet worden met het feit dat ze straks misschien niet meer zo nodig zijn. Om leegstand in de toekomst te voorkomen, kun je gebouwen tijdelijk een woonfunctie geven.”

Revis: “In Den Haag hebben we er tegen die tijd duizenden woningen bij. Als het goed is, bouwen we sneller dan er mensen bijkomen. Dan wordt de woningvoorraad echt beter verdeeld onder de bevolking en kunnen de prijzen wat afkoelen. Maar het is niet opgelost. Dit is nog wel tien jaar werk.”